Republic of the Philippines
SUPREME COURT
Manila
EN BANC
G.R. No. L-4169 December 17, 1951
REPUBLICA DE FILIPINAS, recurrente,
vs.
HONORABLE PATRICIO C. CENIZA, Juez del Juzgado de Primera Instancia de Misamis Occidental, y DIOSDADO L. VICADA, Sheriff de la Ciudad de Ozamiz, como Parte Interesada, recurridos.
Primer Procurador Auxiliar Sr. Roberto A. Gianzony el Procurador Sr. Jose G. Bautista en representacion dela recurrente.
Hon. Patricio C. Ceniza y D. Diosdado L. Vicada enrepresentacion de los recurridos.
PABLO, J.:
En 9 de febrero de 1949, el Tribunal de Apelacion sobreseyo la apelacion interpuesta por Pepito Piamonte contra la sentencia dictada en la causa criminal No. 2096 del Juzgado de Primera Instancia de Misamis Occidental, por posesion ilegal de explosivos, que le condena a pagaruna multa de P1,500 y las costas.
En 17 de marzo, la sentencia quedo firme y ejecutoria.
En 25 del mismo mes, se expidio la orden de ejecucioncontra los bienes de Pepito Piamonte por P1,560.60, querepresentan la multa y costas en los juzgados de paz, primera instancia y tribunal de apelacion.
El recurrido Diosdado L. Vicada, Sheriff de la Ciudadde Ozamis, trabo embargo sobre la casa de Pepito Piamonte, sin registrarlo en la Oficina del Registrador de Titulos, por la razon de que solamente embargo la casay no con el terreno. La casa esta descrita como sigue:
A residential building constructed on Lot No. 1440, Case No. 2, which lot is registered in the name of Potenciano Lamparas, situated at Labo, City of Ozamis; said building is under Tax Declaration No. 27958 in the name of Pepito Piamonte, assessed at P2,000, and made of asbestos, wood and galvanized iron as to roofing; has no fense nor ceiling.
En 22 de octubre el Sheriff Vicada vendio la casa enpublica subasta en la cantidad de P1,686.59, habiendosido el mejor postor la Republica de Filipinas, y otorgoun certificado de venta en marza 10 de 1950, y lo presentoa la Oficina del Registrador de Titulos para su inscripcion.
En 18 de abril, el Procurador General recibio el segundo endoso del Sheriff de Ozamis de fecha 12 de abril, llamandosu atencion hacia el hecho de que el Manila Daily Bulletin cobraba P115.50 por la publicacion del anuncio de venta.
En 26 de abril, el Procurador General pidio del Sheriff copias de las ordenes de embargo y ejecucion con susanotaciones en el registro, y en 11 de mayo, el Sheriff selas remitio sin anotaciones de registro.
En 28 de junio, el Fiscal Auxiliar Provincial de Misamis Occidental, por instrucciones del Procurador General, presentouna mocion pidiendo la anulacion de la venta efectuadapor el Sheriff de la Ciudad, fundada en el articulo 14 Regla 39, en relacion con el articulo 7 (a), Regla 59, que dispone que el registro del embargo en la Oficina del Registrador de Titulos es uno de los requisitos para quela venta sea valida.lawphil.net
En 8 de julio, el Juzgado de Primera Instancia denegoesta mocion; en 27 de julio, la Republica de Filipinas presento mocion de reconsideracion, y en 5 de agosto, el Hon. Juez Ceniza revoco su orden del 8 de julio y declaronula y sin valor la venta hecha por el Sheriff y ordenoal escribano que expidiese otra orden de ejecucion paraque el Sheriff de la Ciudad pueda efectuar nuevo embargoy venta de la casa.
El 30 de agosto, el Sheriff de la Ciudad presento unamocion de reconsideracion, alegando que, para fines de embargo, una casa se considera como bien mueble o inmueble; que en el caso presento, el embargo de la casano debe registrarse en la Oficina del Registrador de Titulos, porque solamente documentos que afectan terrenos o susmejoras requieren registro, citando el articulo 194 del Codigo Administrativo Revisado, tal como fue enmendado por la Ley No. 3344.
En 9 de septiembre, la Republica de Filipinas, por mediodel Procurador General, presento su contestacion a lamocion de reconsideracion del sheriff, alegando que cuales quierarestricciones que requiera el articulo 194 del Codigo Administrativo Revisado, tal como fue enmendado por la Ley No. 3344, no son aplicables a propiedades vendidaspor el sheriff.
En 16 de septiembre, el Hon. Juez Ceniza dicto unaorden que en parte dice asi:.
It appearing, however, during the consideration of the motionto reconsider this Court's order of July 8, 1950, that the CitySheriff of Ozamis City will be prejudiced by having him paythe publication expenses in the first writ of execution, this Courtis constrained to stand on its former order unless the SolicitorGeneral shall cause the publication expenses incident to the firstwrit of execution to be defrayed by the government.
If after twenty days from the date the Solicitor General's Office shall receive a copy of this order no assurance is madeto this Court that the Government will defray the expenses abovementioned, the last order of this Court dated August 5, 1950,will be vacated and the previous order dated July 8, 1950, shallbe restored.
En un recurso de certiorari, la Republica de Filipinas,por medio del Procurador General, acude a este Tribunalalegando que dicha orden es contraria a la ley y que el Juzgado abuso de su discrecion al dictarla, y pide quela misma sea declarada nula.
La base sobre que descansa la orden del Juzgado esarbitraria. Si el Procurador General paga la cuenta del Manila Daily Bulletin por la publicacion del anuncio della subasta, la vente de la casa es valida; pero si no, esnula; la validez de la venta lo hace depender del pago de lacuenta; no debe ser asi. El factor determinante de lavalidez de la venta es el registro del embargo de la casa. El Juzgado debio de haber resuelto la cuestion planteada ante el de acuerdo con el reglamento, y no de acuerdo conlos intereses del sheriff.
El articulo 7 (b) de la Regla 59 dispone que "La propledadinmueble, o las cosechas que se produzcan de la mismaen la provincia, o el interes en las mismas que pertenez canal demandado y que esten en poder o se halleninscritos en los archivos del registrador de titulos a nombrede cualquiera otra persona, se embargaran mediante lapresentacion al registrador de titulos de una copia de laorden, juntamente con una descripcion de la propiedadembargada, y de una notificacion de embargo al efecto deque dicha propiedad inmueble, y cualquier interes que eldemandado tuviere en la misma que esten en poder deotra persona, nombrando a esta, o que aparezcan a nombrede la misma, quedan embargados preventivamente, y dejandoen poder del ocupante de la propiedad, si lo hubiere,y en el de cualquier otra persona, o su agente, si sehallare en la provincia, o en la residencia de cualquierade ellos, si estuvieren en la provincia, una copia de dichaorden, descripcion y notificacion. Si la propiedad hubiesesido registrada de conformidad con las disposiciones de la Ley del Registro de la Propiedad, la notificacion contendrauna indicacion del numero del certificado de titulo y deltomo y pagina del libro de registro donde estuviere inscritoel certificado. El registrador debera poner en indice losembargos preventivos presentados bajo este parrafo enlos nombres del demandante y del demandado y de lapersona que tuviese en su poder la propiedad o en cuyonombre apareciese en los registros;"
En otras palabras, el sheriff, al trabar el embargo dela casa, debio de haber pedido la inscripcion de la ordende embargo en la Oficina del Registrador de Titulos, dandoleuna copia de la orden, con notificacion al demandadoy al dueno del inmueble en que esta levantada la casa, yel Registrador de Titulos, por deber ministerial, debio deinscribir el embargo trabado a peticion de la Republicade Filipinas contra la casa de Pepito Piamonte, edificadaen el Lote No. 1440 de la propiedad de Potenciano Lamparas,inscribiendo, ademas, este embargo en el indicede embargos.
Es insostenible la teoria del sheriff de que la casa en elcaso presente se considera como mueble, pues la mismano puede removerse del terreno sin deterioro.
Son bienes inmuebles "Las tierras, edificios, caminos y construcciones de todo genero adheridas al suelo." (Art.334, Codigo Civil).
Son muebles "en general todos los que se pueden transportarde un punto a otro sin menoscabo de la cosa inmueblea que estuvieren unidos." (Art. 335, Codigo Civil).
La casa no es susceptible de entrega personal para queel sheriff la pueda tomar y conservar en una bodega.
El articulo 7 (b) del Reglamento vigente contiene lasdisposiciones del articulo 450 en relacion con el articulo 429 del Codigo de Procedimiento Civil, los cuales yafueron aplicados en el asunto de Llenares contra Valdeavellay Zoreta, (46 Phil., 358). En dicho asuntoeste Tribunal declaro que "es indispensable que se efectueun embargo apropiado para que sea valida la venta envirtud de ejecucion. Una venta, a menos que vaya precedidade un embargo, es nula y el comprador no adquiereningun titulo"; y para que el embargo sea valido, es necesarioque el aviso de embargo para la ejecucion seregistre en la Oficina del Registrador de Titulos.
En el asunto de Chua Pua Hermanos contra el Registradorde Titulos de Batangas, Chua Pua obtuvo sentenciacontra Jose H. Katigbak por la cantidad de P13,912.37,con sus intereses y costas. En virtud de dicha sentencia, se libro orden de ejecucion, se embargo la casa y el terrenodel demandado; en la venta en publica subasta la propiedadfue comprada por Chua Pua, como unico postor,en la cantidad de P15,000; el sheriff expidio su certificado de venta en debida forma a favor de Chua Pua Hermanos, que en 11 de septiembre de 1926 fue presentado al Registradorde Titulos de la provincia para su inscripcion. Despues de trabado el embargo del terreno y la casapor la accion civil presentada por Chua Pua Hermanos,otro acreedor, Samuel Murray, administrador del intestadode James Mitchel, presento accion civil contra Jose H.Katigbak y, despues de la vista correspondiente, se dictosentencia a favor de Murray; se libro la orden de ejecucion, en 15 de Julio de 1926 se trabo embargo sobre elmismo terreno y casa de todo el derecho, titulo e interesque el deudor judicial Katigbak tenia o pudiera tenersobre los mismos bienes que ya habian sido embargadospor Chua Pua Hermanos, El embargo fue registrado enla Oficina del Registrador de Titulos. Vendidos los bienesen publica subasta por el sheriff en 21 de agosto de1926, este en 1.° de septiembre del mismo año expidioel certificado de venta a favor de Murray, el cual certificadofue debidamente inscrito en la Oficina del Registradorde Titulos. Chua Pua Hermanos invoco derecho preferente; es indudable que lo tenia, pero se impugno talderecho "por el fundamento de que el embargo no seefectuo legalmente", esto es, que no se registro dichoembargo en la Oficina del Registrador de Titulos. EsteTribunal dijo: "Bajo el articulo 429 del Codigo de ProcedimientoCivil, es esencial para que tenga efecto un embargo,el dejar tal copia en poder del Registrador de Titulos, en la que aparezca una descripcion de la propiedady una certificacion de haberse notificado de la sentencial deudor. Cuando no se da este paso el embargo es necesariamente ineficaz. Es pues, evidente que, por lo quede autos consta, el derecho preferente por razon del embargoen favor de Chua Pua Hermanos es imaginario."
En cuanto a la contencion del sheriff fundada en elarticulo 194 del Codigo Administrativo Revisado, este Tribunaldijo ya en el asunto de Chua Pua Hermanos que"las condiciones prescritas en el articulo 194 del CodigoAdministrativo, segun esta reformado por la Ley No. 2837, no son aplicables a la escritura de un sheriff, que traspasaun terreno vendido por el sheriff en virtud de ejecucion."
Se concede el remedio pedido: se revoca la orden del Juez recurrido del 16 de septiembre de 1950; se declaranula y de ningun valor la venta de la casa de Pepito Piamonte; el Juzgado debe ordenar la ejecucion de suorden del 5 de agosto de 1950, y el sheriff pagara lascostas.
Paras, Pres., Bengzon and Padilla, MM., estan conformes.
Reyes and Jugo, MM., conformes en el resultado.
Separate Opinions
FERIA, J., dissenting:
This is a petition for certiorari filed by the Republic of the Philippines against the respondent Judge of the Court of First Instance of Misamis Occidental on the ground that the order of the respondent judge rendered on September 16, 1950, in Misamis Occidental "is contrary to law and is a grave abuse of discretion." Said orderred as follows:
After considering thoroughly the arguments stated in the motion of the City Sheriff of Ozamis City dated July 27, 1950, the Court is inclined to believe that the City Sheriff's opposition dated July 6, 1950, is likely to be correct and as a matter of fact this Court had only issued its order of August 5, 1950, taking into consideration that the government just wanted to play safe in asking for the reconsideration of the previous order of this Court.
It appearing, however, during the consideration of the motion to reconsider this Court's order of July 8, 1950, that the City Sheriff of Ozamis City will be prejudiced by having him pay the publication expenses in the first writ of execution, this Court is constrained to stand on its former order unless the Solicitor General shall cause the publication expenses incident to the first writ of execution to be defrayed by the government.
If after twenty days from the date the Solicitor General's Office shall receive a copy of this order no assurance is made to this Court that the government will defray the expense abovementioned, the last order of this Court dated August 5, 1950, will be vacated and the previous order dated July 8, 1950, shall be restored.
The question submitted to the respondent judge for decision was a motion for reconsideration filed by the respondent Sheriff of Ozamis City of the order of therespondent judge of August 5, 1950, which set aside orannulled the sale at public auction by the sheriff of abuilding belonging to a defendant constructed on another'sland, on the ground that copy of the order of executionhad not been previously filed with the registrar of deeds. Said order reconsidered and vacated a previous order of July 8 of the same year which approved said sale. The respondent judge, before acting on said motion for reconsideration, issued the above quoted order warning the Solicitor General that "if, after twenty days from the date the Solicitor General's Office shall receive a copy of this order, no assurance is made to this court that the government will defray the expenses above mentioned, the last order of this Court dated August 5, 1950, will be vacated, and the previous order dated July 9, 1950, shall be restored."
The present petition for certiorari dated in Manila on October 4, 1950, was filed prematurely with this Court because the respondent judge had not acted yet on said motion for reconsideration on October 5, 1951, when this petition for certiorari was filed by the Solicitor General, inasmuch as the period of twenty days had not yet expired from the time a copy of said order of the Court of First Instance of Occidental Misamis dated September 16, 1950, must have been received in Manila by the Solicitor General. Although, had not this petition been filed it was to be expected that the respondent judge would have acted in accordance with the warning in said order, he might have changed his mind and decided otherwise. But the order under consideration such as it is not does not decide or act on anything; if no subsequent order were issued by the same court it can not be executed or does not have any effect. Only after the respondent judge has acted after the expiration of twenty days from the receipt ofa copy of said order by the Solicitor General, either denying the sheriff's motion for reconsideration, or granting it by vacating the order of August 5, and restoring the previous order of July 9, 1950, may the parties appeal from such new order, or file a petition for certiorari against such order if certiorari lies; because appeal lies only against a final judgment, order or decree, and certiorari "when a court or judge has acted without or in excessof jurisdiction or with grave abuse of discretion."
Besides, the present petition for certiorari is based on two contradictory grounds, to wit: "it is contrary to law and is a grave abuse of discretion." If the order complained of is contrary to law it can not be an abuse of discretion; and if it is an abuse of discretion it cannot be contrary to law. The distinction between error in judment or acting contrary to law, and acting with grave abuse of discretion, is clearly stated by this Court in the decision of the case of Asuncio vs. De Yriarte, 28 Phil. 67, 71, and in several other recent decisions of this Court. In said case of Asuncion vs. De Yriarte this Supreme Court said: "This is the same kind of determination which a court makes when it decides a case upon the merits. When a case is presented to a court upon the merits, the court can decide only one way and be right. As a matter of law, there is only one course to pursue. In a case where the court or other official has discretion in the resolution of a question, then, within certain limitations, he may decide the question either way and still be right. Discretion, it may be said generally, is a faculty conferred upon a court or other official by which he may decide a question either way and still be right."
Furthermore, even assuming for argument's sake that the above quoted order were all the respondent judge's action on the sheriff of Occidental Misamis' motion for reconsideration, said order would at most be contrary to law because the law requires the court to decide said motion for reconsideration, but the respondent judge could not have acted with grave abuse of discretion, because the court had no discretion either to issue such an order or to decide or pass upon the merit of said motion.
Inasmuch as appeal lies in the present case from any order which the lower court may render or pass upon the question submitted to said court for decision or resolution, certiorari does not lie according to the express provision of section 1, Rule 67 of the Rules of Court.
But in order to inform the parties of our opinion and thus avoid the appeal of this case should the court act on the merits, we should say that the lower court would not act contrary to law if it grants the sheriff's motion for reconsideration considering that the levy of the building leased on and sold, constructed on the land not owned by the owner of the building, need not be registered in the office of the register of deeds, for the following summarized reasons to be developed or extended in due time if necessary.
First, because section 7 of Rule 59 providing how real property may be attached, reads that "Real property, or growing crops thereon," that is, crops grown on said real property may be attached by filing with the registrar of deeds a copy of the order together with a description of the property attached and notice that it is attached. As building is not land on which crops may be grown, the real property mentioned in said Rule 59 does not refer to building, which may be attached or levied on only as an improvement of the land if it is owned also by the owner of the land. Secondly, because under section 194 of the Revised Administrative Code the register book shall contain, among others, "the nature of each piece of land and its own improvements only, and not any other kind of real estate or properties." It is evident that only buildings and other improvements constructed or put by the owner of the land may be considered land's own improvements, and those built or put by persons who are not the owner of the land a contrario sensu are not. Thirdly, because in the cases of Tomines vs. San Juan, 45 Off. Gaz., 2935, and Evangelista vs. Abad, 36 Off. Gaz., 2913, the Court of Appeals held that a building built on a rented land is a personal property; and thisruling is or persuasive authority unless and until reversed by the Supreme Court. And finally, because in the case of De Jesus vs. Guan Bee Co. Inc., 72 Phil., 464, this Court laid down substantially the same ruling to the effect that a house of building constructed on land belonging to another is considered a personal property, and may be the object of chattel mortgage, if there is no contract of lease of the land or after the contract of lease of the land has already expired, for in such case the building could be removed from the lot where it is constructed at any time at the instant of the lessor or owner of the land.
In view of all the foregoing, the petition for certiorari filed in this case should be dismissed. So ordered.
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