Republic of the Philippines
SUPREME COURT
Manila
EN BANC
G.R. No. L-597 August 29, 1947
PURA KALAW LEDESMA y RAFAEL LEDESMA, demandantes-apelados,
vs.
EMILIO PICTAIN, demandado-apelante.
D. Tomas P. Panganiban en representacion del apelante.
D.Antonio Gonzalez en representacion de los apelados.
PABLO, J.:
Tratase de una iniciada en el Juzgado Municipal de Manila en que demandado por estar conforme conuna sentencia condenatoria, apelo para ante el Juzgado dePrimera Instancia. Despues de la vista correspondiente, este Juzgado condeno el demandado desa lojar la fincasituada en la calle R. Hidalgo, No. 1100, Manila, a pagara los demandantes el alquier mensual de P40 desde elprimero de Agosto de 1945 hasta que la desaloje y a pagarlas costas del juicio. En la misma sentencia se autorizaal demandado a quitar las mejoras puestas por el, dejandoel local en la misma condicion en que estaba antes pe poneraquellas.
En apelacion, el demandado no discute las conclusionesde hecho de la sentencia apelada. Solo suscita cuestionesde derecho, alegando que el Juzgado inferior erro al noaplicar la Ley No. 689 al caso presente y al no sobreseerla demanda por falta de causa de accion.
El apelante alega que con la aprobacion de la Ley No. 689en 15 de Octubre de 1945, el contrato de arrendamientoque, segun al articulo 1581 del Codigo Civil, debia entendersede mes en mes, quedo automaticante extendido aseis meses; que el contrato de arrendamiento que comenzodesde la fecha en que entro en vigor la ley, fue extendidohasta el 15 de Abril de 1946; que despues de esta fecha fuesolamente cuando nacio la causa de accion de los demandantes.Por esta razon,— arguye el demandado,— debiohaber sido sobreseida la demanda.
Para salvaguardar el bienestar de los habitantesdelasciudades destrozadas por la guerra, para preservar la saludpublica y evitar desordenes innecesarios en la comunidad,el Congreso haciendo uso de su poder de policia aprobola Ley No. 689, que dispone que el contrato dearrendamientode mes en mes — a falta de convenio expreso sobresu duracion — "se entendera hecho por seis meses." Comola Ley aprobada no era conmensurable con las exigenciasde la situacion, el Congreso, en el siguente periodo desesiones, la enmendo haciendo que el contrato se entiendahecho por un año. (Articulo 1.º de la Ley No. 689 del Commonwealth como ha sido enmendada por la Ley No. 66de la Republica.) Este plazo de un año se contara "desdeel tiempo en que haya comenzado la ocupacion en virtudde semenjante contrato." A que contrato se refiere la ocupacion? Al contrato habido bajo las disposiciones delCodigo Civil o bajo las disposiciones de la nueva ley?
Si el arrendatario, pongamos como ejemplo, ha acupadola finca desde el primero de enero de 1940 bajo un alquiler mensual y, por continuada tacita reconduccion de mes enmes, estuvo ocupandola hasta el 18 de Octubre de 1946fecha en que se aprobo la Ley de Republica No. 66, ¿desde cuando hemos de contar el año de arrendamiento? Hay tres teorias: (1) desde la primera ocupacion de acuerdocon las disposiciones del Codigo Civil o el primero de Enerode 1940 en el caso propuesto; (2) desde la aprobacion dela Ley No. 66 de la Republica; y (3) desde la primeratacita reconduccion despues de la aprobacion de esta Ley.
Si hemos de contarlo desde el 1.º de enero de 1940, que es la ocupacion original bajo el Codigo Civl, el arrendatarioya no tendria derecho a ese plazo de un año porque haterminado ya en 31 de diciembre del mismo ano; ese plazoha transcurrido con exceso. No habra sido la intenciondel Congreso computar el plazo de un año desde la ocupacion original acuerdo con las disposiciones del CodigoCivil. En tal caso el plazo que concede la ley seria ilusorio, si no absurdo.
Si las palabras de la ley fueren susceptibles de mas de una acepcion, lo absurda que resultaria una interpretacion constituye unargumento de fuerza en contra de su adopcion. (Chartered Bankof India, Australia and China contra Imperial y Banco Nacional,48 Jur. Fil., 983.)
En la interpretacion de la ley siempre se debera determinar ydar efecto a la intencion del legislador, y los tribunales no se atendrana la letra de una ley cuandro se desvie de la verdadera intenciony objeto de la legislatura y Ileve a conclusiones incompatibles conel espiritu de la Ley. Sobre esta materia Sutherland, la autoridadmas notable en materia de hermeneutica legal, dice:
La intencion de una es la ley.— Si es valida ley debeproducir sus efectos de acuerdo con el objeto y la intencion del legialador. La intencion esta parte vital, dla esencia de la ley, yla regla principal de interpretacion es determinar y dar efecto a laintencion. La intencion del legislador al promulgar una ley es lamisma ley, y debera hacerse cumplir cuando se determine, aun cuandono sea atendran a la letra de una ley cuando se desvia de la verdadera intencion y objeto general de la ley. La intencion es el espirituque da vida a una sancion legislativa. Al interpretar una ley elprocedimiento apropiado es proponerse seguir y adjustarse a laverdadera intencion de la legislatura y adoptar el sentido que harmonicemas con el texto fomente de la mejor manera la politicay fines de la legislatura." (2 Sutherland, Statutory construction, 693.) Torres contra Limjap, 56 Jur. Fil., 153.
Si hemos de contarlo desde la fecha de la aprobacion dela ley — 18 de Octubre de 1946 — no tendriamos absolutamenteningun fundamento en la ley, pues esta expresamente disponeque el nuevo plazo debe contarse "desde el tiempo enque haya comenzado la ocupacion en virtud de semejantecontrato" sin referencia alguna a la fecha en que entroen vigor la ley.
Si hemos de contar el plazo la primera tacita reconduccion despues de la aprobacion de la ley, entonces elano comienza desde el primero de noviembre de 1946 ytermina el 30 de Octubre de 1947. De las tres teorias ointerpretaciones la ultima es la que esta acuerdo conla intencion del legislador, es la que proporciona un remediopositivo y razonable a la actual crisis de viviendas. Ademas, no es posible que Congreso haya qeurido poner en peor situacion a un antiguo arrendatario que ha estado ocupando una finca por muchos años que a un nuevo quesolo ocupa la finca despues de la aprobacion de la ley: nopuede dictar una ley discriminatoria. La razon cardinalde la ley era dejar las cosas en status quo para minimizarlos efectos de la guerra; que no habria casas suficientespara los lanzados judicialmente, si los arrendores reclamasenel desahucio de los arrendatarios bajo las disposiciones del articulo 1581 del Codigo Civil. Habia urgentenecesidad de restringir los motivos de desahucio en biende la comunidad, como hubo necesidad de una orden demoratoria debido a una completa dislocacion economica. El congreso dispuso que "Excepto como se dispone en el articulo (once) doce de esta Ley, ningun arrendatario uocupante sera desahucio en casos que no sean la faltavoluntaria y deliberada del pago de aquileres o cuando elarrendador tiene que acupar el edificcio cedido en arrendamiento." (Sec. 2, Ley No. 689 del Commonwealth talcomo fue enmendada por la Ley de la Republica No. 66.) Con esta disposicion legal ningun arrendatario, despuesde la aprobacion de la ley, sera desahuciado a menos que (a) voluntaria y deleberadamente deje de pagar la renta; o (b) que el arrendador tenga necesidad de ocupar la finca; o (c) que el arrendatario la subarriende sin el consentimientoescrito del arrendador.1 (Sec. 11.)
Segun la sentencia apelada, los demandantes tienen necesidadde ocuapr la unica casa que les quedo, parte de la cual ocupa hoy el demandado. Todas sus demas casas habian sido quemadas durante la entrada de las tropas libertadoras, y actualmente viven en una casa la calleValenzuela No. 241, Manila, pagando un alquiler mensualde P250. Estas conclusiones de hecho de la sentencia apelada no deben ser revisadas. (Regla 42, articulo 2. ) No es injusto que los demandantes, teniendo una casa de su propiedad, no puedan ocuparla y tienen que vivir en otray pagar un alguiler mensual? ¿Si es inhumano, bajo lascircuntancias actuales, echar a un inquilino de una casaarrendada, no es tambien inhumano privar al dueno ocupe sucasa con preferencia a cualquiera otra persona; que no quede obligado a la triste suerte de vivir en casa ajena, pagando un alquiler mas o menos exorbitante.
La disposicion de la ley de que ningun arrendatario sera desa huciado sino solamente en los casos especificados esmandatoria, y debe ser aplicada en asuntos pendientes enlos tribunales de justicia al tiempo de su aprobacion. Esley de caracter emergente, y solamente estara en vigordurante cuatro años desde la fecha de su aprobacion. Enla nota explicativa, los autores del proyecto de ley presentado en el Senado, dijeron: " Como se trata de castigaruna especulacion que es producto de las circuntanciasespeciales creadads por la guerra, la ley dejara de regir encuanto transcurra la emergencia." Los trubunales no puedsenobrar de otro modo.
La necesidad de los demandantes de usar la casa es su causa de accion para desahuciar al demandado. No erro el Juzgado a quo al no sobreseer la demanda.
Se confirma la sentencia apelada con las costas contra elapelante.
Moran, Pres., Paras, Briones, Hontiveros y Tuason,MM., estan conformes.
PERFECTO, M.:
Conforme con el resultado.
Separate Opinions
FERIA, J., dissenting and concurring:
Under Commonwealth Act No. 689, as amended byRepublic Act No. 66, as construed by this Court in thecase of Santos vs. De Alvarez (78 Phil., 503), the onlycases in which a tenant may be ousted are (1) deliberatefailure to pay the rents, (2) sublease of the premiseswithout the consent of the lessor, and (3) necessity ofthe landlord to occupy the premises.
A lessee may be ousted, even before the expiration ofthe term of lease stipulated by the parties or provided bylaw, if the lessee (1) deliberately fails to pay the rents,or (2) sublease the property to another without the lessor'sconsent. But if the landlord needs to occupy the proerty leased, may he oust the tenant before the expiration of theterm of lease stipulated in the contract of lease, or extendedby Act No. 689? The majority decision holds the affirmative,and we the negative for the following cogent reasons:
The provisions of section 1, Act No. 689 as amended byRepublic Act No. 66 provides that contracts of lease ofresidential building which do not specify any term, shallbe considered as one year duration counted from the dateof occupation by virtue of said contract of lease, at theoption of the lessee. If the lessee may be ousted before the expiration of the term of lease stipulated by the partiesor extended by law if he needs the premises, what is theuse of such extension? It would be absolutely useless orsuperflous for the law to provide for such an extension by the law itself, if the lessor may oust the lessee at anytime if he needs the property leased. It is elementarythat if a law contains several provisions or particulars,such a construction if possible will be adopted as will give effect to all (section 58, Rule 123).
Besides, there cannot be any doubt that Act No. 689, as amended, was enacted by Congress for the benefit of tenants rather than that of landlords. Generally tenants are poorpeople who cannot afford to live in a house of their own,and landlords are well-to-do persons who have sufficient means to have or build residential houses for themselves. To hold that, under Act No. 689, as amended, conventional or legal term of lease that is binding upon the lessee, does not bind the lessor if the latter needs the premises leased, would be to place the lessor in a better position than the lease. It is true that there are exceptional cases in which the landlord may need badly the property leased and cannotafford to have any other house to live in except the property leased; but it is to be presumed that the lessor under such circumstance or having such perspective, would not have his property leased at all, or would not have leased it without term but for a short term so as to prevent the application of the law which considers as a lease for one if there is no term fixed by the party, in order that hemay have the premises whenever he may be need to occupy it.
There is no reasonable ground on which to base theconclusion that the period of extension provided by Act No. 689 is applicable to the present case in which thecontract of lease was entered into in 1940, for there beingno evidence that a period or term of lease was stipulated by the parties, the legal presumption is that the original lease was from month to month, because the rent was paid by month, and that the occpuation of the property leasedmust have begun at the time the original lease was perfected. And there is no legal was for considering the first tacit renewal after the approval of said Act as the contract of lease entered into without term by the parties, referred to in section 1 of Act No. 689, as amended, since tacit renewal (tacita reconduccion) is not a contract without term entered into by the parties, but an implied renewal of a previous contract. A tacit renewal takes place only if before the expiration of fifteen days after the expirationof the term of a previous contract of lease, no demand to recover the possession of the property leased from the tenant has been made by the landlord or lessor. There cannot be a tacit renewal without a prior contract.
We are of the opinion that the trial court did not err in not dismissing the complaint, because the plaintiffs need the premises for their own use according to the evidence, and therefore the judgment appealed from is affirmed with costs against the appellant.
HILADO, J., concurring:
I concur in the decision of the majority which affirms the judgment appealed from. But my reasons are those which have been set forth at length in my dissentingopinion in Moya vs. Barton, p. 14, ante. The fact that the owner, as found by the court below, needs the premisesis one of the reasons impelling affirmance, but it is by no means the only, the most fundamental, much less an indispensable reason, as I believe having demonstrated in the aforesaid dissenting opinion.
BENGZON, J., concurring:
I concur in the result.
This litigation requires interpretation or application of sections 1 and 2 of Commonwealth Act No. 689 (October15, 1945) as amended by Republic Act No. 66 (October18, 1946). They will be in force four years, and read partly as follows:
"SECTION 1. A lease for the occupation as dwelling of a building or part thereof which is not a room or rooms of an hotel, or lot, which does not specify any term, shall be considered of one year's duration counted from the date of occupation by virtue of said leaseat the option of the lessee. . . .
"SEC. 2. ... Except as provided in section twelve of thisAct, no lessee or occupant shall be ejected in case other than for willful and deliberate nonpayment of rents or when the lessor has to occupy the building leased."
The above-quoted portion of section 1 necessarily amends article 1581 of the Civil Code providing that "in default of an agreement as to the duration of the lease, it is understood as being from year to year, whan an annual rent has been fixed, from month to month when the rent is monthly, and from day to day when it is daily." However, doubts will arise upon the question whether the amendment governs contracts existing before its approval, like the one between the litigants at bar.
Important limitation upon the exercise of legislative power is the constitutional injunction that "no law impairing the obligation of contracts shall be passed." (Article III, section 1, paragraph 10.) Similar to a provision in the United States Constitution, it has always been apart of our organic acts, beginning with the Philippine Bill in 1902. It has been enforced, more than once, by Philippine Courts in the holding that a contract is not ordinarily affected by any amendment to the law under which it was entered, said law being considered a part ofevery contract.1
Sanctity of contracts is thus definitely a fundamental in our juridical structure. However, superior to it, there exists the all-pervading police power2 permitting the promulgation of such laws as may be found reasonably necessary to the health, safety and comfort of the citizens at large. That is to say, the Legislature may, under some circumstances, by virtue of the police power, approve laws affecting the obligations of existing contracts. Known examples are the so-called mortgage moratorium laws enacted in a number of states for the relief of mortgagors during the existence of an emergency (see 16 C. J. S,p. 843) and the emergency housing laws suspending a landlord's right to dispossess a holdover tenant by summary proceedings or by ejectment (16 C. J. s., p. 845). Nevertheless, the intention to affect existing agreements should be clear; because, having in mind the law's concern forthe plighted world, courts will, if possible, give prospective effect to all new legislation modifying contractual obligations; and will apply new rules to existing contracts only when a positive unavoidable command is found in the enactment.
Now, I see in section 1 of Act No. 689, as amended, no directive incompatible with its future operation. Hence, I believe it does not affect existing contracts at the time of its passage.
On the other hand, section 2 orders that "no lessee or occupant shall be ejected" except "for willful and deliberate non-payment of rents or when the lessor has to occupy the building leased".3 These terms compel immediate application to instant lawsuits. No court would now be justified in decreeing the ouster of tenants except for the causes indicated. The purpose of the law is plain: to avoid speculation on rents and to afford relief to tenants, whose precarious condition has become acute by the widespread devastation of the last war. The Legislature has spoken:during the four-year period, no lessee shall be turned out except for the causes listed. Courts must obey the prohibition, which although modifying previous contracts may not be judicially declared invalid, because it is undoubtedly a police measure, designed to meet a real emergency endangering the life and the health and the welfare of so many members of the general public.
PADILLA, M., concurrente y disidente:
Concurro con la mayoria en la confirmacion del falloobjeto de lazada; mas no en las razones que se exponenpara apoyarla.
La accion se incoo el 10 de agosto de 1945, antes de la aprobacion de la Ley de la Mancomunidad No. 689. Estase parobo el 15 de octubre de 1945. Se basaba el motivo de accion de la parte actora en la ley entonces vigente, o sea, el Codigo Civil; y, asi ella lo planteo en el juzgadomunicipal. En el de primera instancia, al que se elevo elasunto en grado de apelacion, la parte actora no cambiode motivo de accion, pues no podia porque no le era permisible hacerlo. El demandado no invoco en su contestacionque se presento el 29 de septiembre la Ley de laMancomunidad No. 689, pues todavia no se habia aprobado dicha ley. Solo la invoco en su memorandum presentado el 14 de enero de 1946. El Juzgado a quo decidio el asuntoa base de la ley vigente al tiempo de entablarse la accion. Ni siquiera se hizo en el fallo mencion de la ley invocada por el demandado en su memorandum. ¿Puede este Tribunal Supremo en el ejercicio de su competencia de revision dar aplicacion o poner en vigor una ley que no existia ypor tanto no regia al tiempo de incoarse la accion? Si la sentencia se concretara a revisar el fallo objeto de alzada — el motivo de accion en juiciado; declarara, en contestacional argumento del demandado, que la ley de la Mancomunidad No. 689 invocada por el no es aplicable al pleito; y confirmara el fallo objeto de alzada, no tendria que escribiresta opinion. Pero la sentencia hace pronunciamientos respecto de la ley invocada por el demandado y da aentender que da a la ley aplicacion a un pleito cuyo motivode accion surgio o nacio mucho antes de que dicha leyentrara en vigor. Y lo que es peor hace pronuncimientos respecto a la ley de la Republica No. 66, aprobada el 18 de Octubre de 1946, enmendatoria de la anterior.
El motivo de accion de la parte actora era la expiraciondel plazo de arrendamiento que a falta de convenio lo supiola ley, o sea, el Codigo Civil. El hecho de que larazon que le movio a la parte actora a entablar la accion,o sea, de que necesitaba para su uso personal de la fincaobjeto de desahucio, coincida con uno de los motivos quela nueva ley invocada por el demandado provee para ellanzamiento de un inquilino, no faculta a este Tribunal dara dicha ley un efecto retroactivo. Si la opinion contrariaprevaleciera de que los tribunales inferiores diesen tambienefecto retroactivo a leyes que no les es permitido dar porque por su espiritu o por su texto no lo autorizan. No eseste el asunto ni es esta la ocasion en que debamos analizary determinar el alcance de los articulos 1.º y 2.º de la Leyde la Mancomunidad No. 689, tal como fue reformada.
La sentencia declara que "No habra sido la intencion del Congreso computar el plazo de un año del Codigo Civil.En tal caso el plazo que concede la ley seria ilusorio, si no absurdo."
La absurdidad que advierte la sentencia no esta en la ley sino en interpretacion y aplicacion que se da a ella.Si no se diese a la ley efecto retroactivo no se caeria en ningun absurdo.
La ley provee que todo contrato de arrendamiento parala ocupacion de un edificio o parte de el destinado a habitacion — que no sea habitacion o aposento de un hotel — o terreno, en wque no se estipule el plazo de arrendamiento,se entendera hecho por un año, a opcion del arrendatario,a contar desde la fechaen que haya comenzado la ocupacion en virtud de dicho contrato. Esta disposicion es clara.Se refiere a contratos de arrendamiento que se celebraren despues de la aprobacion de la ley. Para el computo del año la ocupacion no comienza desde la fecha en que entroen vigor la ley, ni desde la fecha en que caduco o expiro elplazo de la tacita reconduccion, sino "desde la fecha de la ocupacion en virtud de dicho contrato." Este es el contratoque dio al arrendatario derecho a ocupar la finca arrendada y no otro contrato. No se refiere a la tacita reconduccion,que no es un contrato las partes, sino lo que provee la ley en el caso de que el arrendatario siguiera ocupando la finca arrendada por quince dias despues de caducado el plazo estipiulado en el contrato de arrendamiento (articulo1566, Codigo Civil); ni puede referirse a contratos de arrendamiento que se celebraron antes de la vigencia dela ley cuyos plazos convencionales todavin no hubiesenexpirado despues de nulidad por infringir derechos contractuales existentes, contrario a las disposiciones de la Constitucion. Repito que si diese a la ley efecto retroactivono se incurriria en ningun absurdo ni se encontraria dificultad en la solucion del problema que nos ocupa.
No es cierto lo que se afirma en la sentencia de que seriaun descrimen el no conceder el beneficio del año que proveela ley a un antiguo arrendatario que hubiese estado ocupandola finca arrendada, porque, aparte de que concediendole tal plazo se infringirian derechos contractuales existentes,de todos modos si dicho arrendatario continuaradespueds de la aprobacion de la ley en le goce de la finca arrendada, ya tacita reconduccion, ya porque el plazo estipulado todavia no hubiese expirado, no podria ser lanzado de la finca por espacio de cuatro años desde la aprobacion de la ley, sino por cualquiera de los tres motivos que la referida ley senala en sus articulos 2.º y 11.º delos previstos en el Codigo Civil que no estan derogrados ni modificados. El arrendatario que comenzare a gozar dela posesion de una finca despues de aprobada la ley, en virtud de contrato en que no se estipulase ningun plazo, tendria derecho a un año de arrendamiento; y caducado eseplazo legal, tampoco podria ser lanzado durante cuatro años desde la aprobacion de la ley, sino por cualquiera de los motivos que dicha lkey y el Codigo Civil disponen. El arendatario que ocupare una finca despues de la vigencia dela ley en virtud de un contrato celebrado en que el plazo estipulado fuese menos de un año, tampoco podira ser lanzado cuatro años desde la aprobacion de la ley, sino porcualquiera de los motivos previstos en la aludida ley y enel Codigo Civil.
El plazo legal de un ano la ley provee no se absoluto, porque si dentro de ese año el arrendatario volunaria ydeliberadamente no pagase el alquiler; si dentro de ese año el arrendador tuvierse necesidad de la finca arrendada para su uso personal; si dentro de ese ano el arrendatario subarrendase la finca o parte de ella sin el consentimiento por escrito del arrendador; si dentro de ese año el arrendatario infringiese estipulaciones del contrato; y si dentro de ese año el arrendatario hiciese improprio uso de la finca, el podria ser lanzado de ella. Si esta no fuese la verdadera intencion del legislador, se sancionaria la ocupacion de la finca por un año sin pago de alquiler; se privaria de la finca durante ese año al arrendador que necesitase de ellapara su uso personal; se permitiria durante ese año al arrendatario, que ya no necesitase de la finca por haberla sub-arrendado, seguir en el goce legal de la misma, no obstante no necesitaria para su habitacion, dando lugar a que por el sub-arriendo el arrendatario pudiera especularo percibir un alquiler que no le corresponderia; se tendria que tolerar infracciones del contrato y usos de la finca que la pusiesen en peligro de desctruccion.
No se puede concebir que el legislador sancionara la ocupacion por un año finca residencial en virtud de un contrato de arrendamiento, aun cuando el arrendatario no pagase el alquiler estipulado, porque ello haria de la ley ineficaz por infringir la Constitucion. Sabido es que las fincas residenciiles estan afectas a una gabela directa — el impuesto territorial — que se paga anualmente. La morosidad en el pago del impuesto daria por resultadola confiscacion (forfeiture) de la finca. ¿Como se exigiriael pago morosidad en el pago del impuesto, cuando lacausa al arrendatario a ocupar la finca aun cuando no pagase el alquiler estipulado? El articulo 1.º del titutlo II de la Constitucion prohibe se prive a cualquiera persona de su propiedad sin debido proceso de ley.
Tampoco puede concebirse que el legislador concediera al arrendatario por un periodo de un año mas derecho que al dueño de la finca cuando este la necesitase para su uso personal. De ahi que este motivo pueda ejercitarse porel arrendador aun durante el plazo de un año que la ley provee.
Igualmente, es inconcebible que el legislador permitiera al arrendatario ocupar la finca arrendada por espacio de un año por medio de sub-arrendatarios cuando el ya no necesitase de ella.
En el asunto de Santos contra De Alvarez, R. G. No. L-332 cuya decision se prolmulgo el 18 de junio de este año, en la que hice mencion de esta como fundamento de mi disidencia, se hace este pronunciamiento: "Under this provision,a lessee cannot be ejected even for non-payment of rents, where such non-payment is not willful and deliberate and the lessor never subleased it without authority. In other words, a lessee who is unable to pay on time the agreed rents because of poverty or of any other circumstance beyond his control cannot, under the present law, be ejected from the leased property, if the other two circumstances are not present." (78 Phil., 503.)
Esto que acaba trans cribir es, a mi juicio, erroneo e injusto; y si ello reflejase fielmente la intencion del legislador, entonces la ley seria subversiva y contraria a la Constitucion, porque siendo uno de los deberes publicos del Estado el "promover la justicia social a fin de asegurar el bienestar y la estabilidad economica de todo el pueblo"(articulo 5, titulo II), el Estado en vez de cumplirlo, construyendo, por ejemplo, viviendas para los desheredados defortuna y haciendo uso ello de los recursos del fisco, la mayoria de este Tribunal lo pone sobre los hombros del arrendador o dueno de finca residencial para que lo haga por el Estado sin hacer coparticipes en dicha carga a los demas ciudadanos., Y se hace dicho pronunciamiento, no obstante la inhibicion constitucional de que no se expropie (taken) propiedad privada uso publico sin justa compendsacion (parrafo 2, articulo 1, titulo III), pues es lo que equivaldria aunque en pequeña escala, el permitir a un arrendatario ocupar por un año una finca residencial aun cuando no pagara el alquiler estipulado. Y no peoraun es que mayoria no permite el lanzamiento de un arrendatario "que no pudiese pagar a tiempo el alquiler estipulado por razon de pobreza o por otras circunstancias fortuitas," sin la concurrencia de los otros dos motivos, o sean, (1) la necesidad de la finca arrendada para uso personal del arrendador; y (2) el sub-arriendo de la finca oparte de lella por el arrendatario sin el consentimiento porescrito del arrendador. Los tres, motivos que señala la ley no tienen concurrir a la vez. Uno de ellos basta.
La Ley de la Munidad No. 689, tal como fue reformadapor la Ley de la Republica No. 66, no detoga ni substituye al Codigo Civil en la materia, aun temporalmente, porque dicha ley tiene aplicacion a contratos de arrendamineto en que el arrendatario tratase de continuar habitando en una finca residencial y pagase el alquiler estipulado. Se le protege por dicha ley, pues por la escasez de viviendas le seria dificil hallar otra a donde trasladarse. Solo por cualquiera de los motivos senalados por la ley y de los podria lanzar de la finca por el habitada.
El articulo 1569 del Codigo Civil provee cuatro motivos por los que expiracion del plazo convencional o legal, esta modificado por la ley, en el sentido arriba expuesto, o sea, de que no se podria lanzar al inquilino dentro de cuatro años desde la aprobacion de la Ley de la Republica No. 66,sino solo por cualquiera de los motivos señalados en losarticulos 2.º y 11.º de la Ley de la Moncomunidad No. 689, tal como esta reformada. El segundo, o sea, la falta depago del alquiler estipulado, esta tambien reformado, en el sentido de que falta de pago del alquiler debe servoluntaria y deliberada, es decir, de que la falta de pago del alquiler estipulado debe ser de un arrendatario queteniendo con que pagar no lo hace. En otras palabras, la ley no ampararia al arrendatario que quiese vivir acosta ajena. No tiene aplicacion la ley caso de un arrendatarion indigente o del que despues de cierto tiempo decelebrado el contrato quedase insolvente, porque si se les inluyera dentro del alcance de la ley, se pondria una carga del Estado, como mas arriba se ha dicho, en los hombros del dueño de la finca arrendada. El mendigo que, pretendiendo tener medios que o los posee para arrendar una finca residencial, consiguerse arrendar y ocuparla, no solo no estaria amparado por la ley sino que el tendria que afrontar un proceso. La ley no puede imponer al dueño de una finca el deber de permitir a una finca residencial el deber de permitir a un indigente o insolvente que la ocupe sin pago de laquiler o justa compensacion, porque ello privaria al dueño aunque temporalmente del uso de su propiedad sin debido proceso de ley. El tercero no esta derogado por la ley ni siquiera temporalmente. Y la razon es obvia. Si un arrendatario, infringiendo las estipulaciones del contrato, quitase el maderaje del zaquizami; despues, el de los tabiques que separan las habitaciones; y mas tarde, el de las ventanas, para utilizarlo como leña, ¿no podria dicho arrendatario ser lanzado yobligado ademas a pagar daños y perjuicios? Si la contestaciones afirmativa, como no puede ser otra, entonces es erronea la tesis que sostiene que la ley deroga o substituye al Codigo Civil en la materia, aun temporalmente. El cuarto tampoco esta abrogado por la ley aun temporalmente.Y la razon es tambien clara y evidente. Si un arrendatario no habitase o viviese en la finca arrendada y la tuviese cerrada todo el tiempo; o si en ella depositase nitroglicerina, ¿ no podria dicho arrendatario ser lanzado de la finca arrendada? Creo que la afirmativa se impone. Por tanto, no puede sostenerse la proposicion de que la ley substituyoo derogo al Codigo Civil en la materia aun temporalmente (Ley No. 689, tal como fue reformada).
Y si todo lo expuesto no fuese suficiente para demostrarde una manera inconcusa e irrefragable de que no se debe de dar efecto retroactivo a la Ley de la Mancomunidad No. 689 y a la de la Republica No. 66, enmendatario de la anterior, me bastaria citar el articulo 14.º de la primeraley que dispone: "Este ley estara en vigor por un primera de dos años despues de su aprobacion." Este mismo articulo,enmendado por la Ley de la Republica No. 66, prescribe:"Esta ley estara en vigor por un periodo de cuatro años despues de su aprobacion." Y el articulo 2.º de la ley enmendatoria provee: "Esta ley entrara en vigor tanpronto sea aprobada." ¿No son estas disposiciones una prueba irrefutable de la irretroactividad de la Ley? ¿Bajo que principio o regla de hermeneutica legal se podria convertir el futuro imperfecto en preterito?
La mayoria no para mientes en las graves consecuencias que trae consigo el dar a la ley efecto retroactivo. Si sediese a la ley tal efecto, los arrendatarios tendrian derecho a entablar accion, cuyo motivo no hubiese prescrito, para recobrar el exceso de alquiler que hubeieran pagado antes de la aprobacion de la ley, por constituir dicho exceso una infraccion del articulo 3.º de la ley. Los arrendadores queantes de que entrara en vigor la ley hubiersen cocbrado directa o indirectamente por alquiler una cantidad mayor de la permitida por la ley en su articulo 3.º, podrian ser procesados de acuerdo con el articulo 9.º de la ley. El legislador no tuvo en cuenta estas consecuencias, porque no fue su intencion aprobar la ley con caracter retroactivo. Si el hubiera tenido tal intencion, esas consecuencias nohubiesen pasado desapercibidas de su ojo avior. No puedo creere que el legislador con conocimiento cabal de esas consecuencias aprobara la ley con caracter retroactivo, pues el procesamiento de un arrendador que alquiler una cantidad mayor de la permitidad por la ley en su articulo 3.º, seriainsostenible, porque la ley que autorizase tal procesamientoseria ex post facto y por tanto inconstitucional. LaConstuticion prohibe se procese a cualquier ciudadano por un acto que no era punible cuando se efectuo, aunque ya lofuese al incoarse el proceso (parrafo 11, articulo 4, tituloIII).
Vuelvo a insistir en que no se icurriria en un absurdo ni se encontraria difficultad en la solucion del problema que nos ocupa, si no se diese a la ley efecto retroactivo. Dando a la ley tal efecto, ademas de lo absurdo en que se incurre y de la dificultad que se encuentra en la resolucion del pleito, se comete el grave error de resolverlo no a base de lo enjuiciado segun la ley vigente, sino a base de una ley que no existia y por tanto no regia, al tiempo de entablarsela accion.
R E S O L U C I O N
PABLO, M.:
En su mocion de reconsideracion y nueva vista, el demandado alega que los demandantes en las causas Nos.71044, 71277 y 71278, habian pedido el desahucio de las arrendatarias Esperanza Poblete, Rosa Aguinaldo y Mary Lardizabal de los locales ocupados por ellas, y vencidas enjuicio correspondiente, los desocuparon. Los demandantes en vez de ocuparlos para vivienda, los han arrendado a otros inquilinos que pagan mejor alquiler. La casa ocupada antiguamento por Rosa Aguinaldo bajo alquiler deP20 mensual esta hoy ocupado por Pablo Decena con una renta de P80; la ocupada antiguamente por Esperanza Poblete por P35 mensual fue cedida a Underwood Business College por P200 y la ocupada antiguamente por Mary Lardizabal bajo alquiler mensual de P16.50 esta hoy ocupada porAndres Castro por P75. Y el demandado pregunta: "¿que ha pasado con las alegaciones de los demandantes de que ellos necesitan las casas para su uso en ls tresdemandas presentadas? Aungue hasta ahora la casa ocupada por el demandado no esta cedida aun a otra persona como sucedio a las casas ocupadas por las senoras ya nombradas,puede correr la misma suerte cuando este desocupada. Los demandantes — concluye el demandado su argumento — por su posicion social, por su riqueza, no ocuparian los bajos de una pequeña accesoria."
Los demandantes en contestacion a esta mocion de reconsiderarion en vez de desvirtuar los tres casos desahucio mencionados, citan una declaracion urada suscrita por Rafael Ledesma, uno de los demandantes, del tenor siguiente:
Yo, Rafael Ledesma, esposo de Pura Kalaw Ledesma, uno de los demandantes y apelados en esta causa, bajo juramento prestado enlegal forma, declaro:
"Que el local objeto de esta causa; situado en la calle R. Hidalgo No. 1100 es necesario que lo vaque el demandado y apelante porque desde un principio lo necesitaba para establecer alli un negocio de importacion que tengo por organizar con otros compañeros, y nopuede abrirlo en ese sitio porque demandado y apelante lo retiene;
Que dicho sitio es un sitio comercial y no residencial, pues, ellocal esta situado en la calle R. Hidalgo, Manila, en donde estan muchas casa comerciales, como la Estrella del Norte, Squire & Bingham, Riu Hermanos, La Suiza, el establecimineto de taller de escultura del señor Vicente, etc., y el mismo demandado estautilizando el local para su negocio de barberia como el mismo lo admite;
Que los demandantes y apelados no desahucian al demandado parafines de subir la renta, sino porque el infrascrito lo necesita para su indicado negocio.
Los hechos admitidos en esta declaracion jurada demuestranque los demandantes no tienen necesidad del local para su habitacion sino para establecer juntamante con otros compañeros un negocio de importacion. Entonces no tienen derecho a desahuciar al demandado porque elarticulo 2.º de la Ley No. 689 del Commonwealth, tal como ha sido enmendado por la Ley de la Republica No. 66, dispone que "ningun arrendatario u ocupante sera des ahuciado en casos que no sean la falta voluntaria y deliberada del pago de alquileres o cuando el arrendador tiene que ocupar el edificio cedido en arrendamiento." La ocupacion de que habla este articulo tiene que ser para habitacion y no para abrir un negocio de una sociedad en proyecto. El espiritu que informa la Ley No. 66 es reducir en tres las causas de desahucio, haciendo mas humanas, mas en consonancia con las condiciones anormales que nostrajo la guerra las disposiciones sobre arrendamientode fincas urbanas. Es tan facil desahuciar, bajo el CodigoCivil, a un arrendatario que en un momento dado, si asiles place a los arrendadores, habria tantos lanzamientos que no habria habitaciones suficientes para tantos necesitados. Habria que obligar a muchas familias a vivir a la intemperie, expuestas as las inclemencias del tiempo, habria malestar general, la salud publica quedaria en peligro, la voragine de pasiones e intereses encontrados daria lugar aun incalculable caos. Si una tercera parte de los arrendatarios en Manila fuesen desahudiados por orden judicial ¿podra disponer el gobierno de bastante fuerza para verificar su lanzamiento? Un dueño, bajo la nueva ley, debe tener derecho preferente para habitar su casa; pero si no es para habitacion, sino para un negocio en proyecto, el arrendatario no debe ser echado.
Los demandantes arguyen que el local en cuestion estaen una calle comercial en donde estan la Estrella de Norte, Squires Bingham, Riu Hermanos, La Suiza, y que no estasujeto a las disposiciones de la Ley No. 66 de la Republica. Segun la misma declaracion jurada de uno de los demandantes, el local ocupado por el demandado lo utiliza el para una barberia y para vivienda de su familia. Ese local es mas indispensable para la manutencion de la familia del demandado que para un negocio en perspectiva de los demandantes. El alojamiento es para el hombre tan necesario como el alimento. Desahuciar, bajo las presentes circunstancias,al demandado es desposeerle del unico medio de que se vale para alimentar a su familia. Los demandantes, aun sin ese proyectado negocio, pueden continuar viviendo. El demandado no debe ser desahuciado del local; el articulo 1.º de la Ley No. 689 del Commonwealth, tal como fue enmendado por la Ley No. 66 de la Republica, dice que"se considerara incluido en las disposiciones de esta Ley, el edifio usado no solamente como habitacion del arrendatario sino tambien como lugar de negocio de este para industrias caseras destinadas a la manutencion de su familia." Esta disposicion legal esta inspirada indudablementeen el sentimiento elevado y sublime que distingue el hombre de los demas seres: el de no privar al projimo de su pan de cada dia.
Los demandantes contienden que las conclusiones de hecho del Juzgado inferior no pueden ser alteradas, ni modificadas; que solamente las cuestiones de derecho suscitadas por el demandado en apelacion son las que este Tribunal debe resolver. Es cierto. En efecto, confirmamosla sentencia apelada aplicando la ley sobre las conclusiones de hecho del Juzgado a quo, no discutidas por las partes.
Puesto que la mocion de nueva vista del demandado se basa en la prueba nuevamente descubierta del hecho de quelos demandantes no necesitan la casas para si, admitido porel demandante Rafael Ledesma en su declaracion jurada, tenemos que acceder a la mocion y, sin necesidad de abrir de nuevo el juicio declarar probado el hecho admitido por ambas partes y dictar esta resolucion. No alteramos las pruebas: son los demandantes los que sometieron otros hechos sobre los cuales hemos hecho estos nuevos pronunciamientos legales en cuanto a la aplicacion de las disposicionesde la Ley No. 689 del Commonwealth, tal comofueron enmendadas por la Ley No. 66 de la Republica.
Se revoca la sentencia del Juzgado a quo: se sobresee la demanda. Los demandantes pagaran las costas.
Moran, Pres., Paras, Feria, Bengzon, Briones y Tuason, MM., estan conformes.
PERFECTO, J., dissenting:
We cannot agree with he resolution reversing the decision promulgated in this case on August 29, 1947.
There are no new facts and there is no new situation justifying the reversal.
We also wish to dissent from the reaffirmation in the resolution of the theory of the retroactive effect of Commonwealth Act No. 689 as amended by Republic Act No.66. Our position against the retroactivity of either or both Acts is extensively explained and argued in our opinionin the case of Santos vs. De Alvarez (78 Phil., 503).
HILADO, J., dissenting:
I dissent from the resolution on the motion for reconsideration. The contract of lease involved herein having antedated by several years the enactment of Commonwealth Act No. 689 and Republic Act No. 66, the provisions ofsaid Acts invoked in the resolution should not be applied, and the few facts stated in the resolution are absolutely immaterial. For these reasons and in view of the other considerations set forth in my dissent in Moya vs. Barton, p. 14, ante, I am of the considered opinion that the motion for reconsideration should be denied.
Footnotes
1Santos contra De Alvarez, 78 Phil., 503.
BENGZON, J., concurring:
1 Government of the Philippine Islands vs. Frank, 13 Phil., 236; Derkum vs. Pension and Investment Board, 62 Phil., 171; Casanovas vs. Hord, 8 Phil., 125; U. S. vs. Chua, 39 Phil., 556; U. S. vs. Diaz Conde, 42 Phil., 766.
2 Malcolm and Laurel, Constitutional Law, 3d Ed., p. 339, citing Barbier vs. Conally, 113 U. S., 27; New Orleans Gas Light Co. vs. Louisiana Light, 11 U. S., 650.
3 Tenant may also be ejected if he subleased building without owner's consent (section 11, Commonwealth Act No. 689.).
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