Republic of the Philippines
SUPREME COURT
Manila
EN BANC
G.R. No. L-1086 June 13, 1949
BELLA BERNARDINO Y CASIANO GALVEZ, apelantes,
vs.
EL ARZOBISPO CATALICO DE MANILA, apelado.
Sres. Nabong & Sese en representacion de los apelantes.
Sres. la O & Feria e Ignacio Lugtu en representacion del apelado.
BRIONES, J.:
Bella Bernardino y Casiano Galvez apelan de una orden del Juzgado de Primera Instancia de Bulacan en que se deniega la anotacion de un documento de venta al dorso del certificado de titulo Torrens expedido sobre cierto lote de terreno registrado bajo la Ley No. 496 a nombre del Arzobispo Catolico de Manila. Los hechos esenciales del caso son, a saber: El 31 de Agosto de 1921 el cura parroco de Bocaue, Bulacan, Rev. P. Cipriano Aguirre, declaro en su propio nombre para los efectos del amillaramiento una porcion de 320 metros cuadradso de un terreno de la iglesia catolica en la parroquia de Bocaue — porcion contigua al patio mismo de la iglesia. Parece que por su valor commercial el cura dio en arrendamiento a algunos vecinos la porcion amillarada. Por mora en el pago del impuesto territorial el terreno fue embargado por el gobierno y vendido en publica subasta el 20 de Marzo, 1941, rematandose a favor de Bella Bernardino como mejor postor por la cantidad de P9.52 mas un recargo de 67 centavos.
Posteriormente Bella Barnardino vendio el terreno a Casiano Galvez como si fuese terreno no registrado. Con esta creencia Galvez contrato los servicios de un agrimensor para medirlo a los efectos del registro bajo la Ley No. 496, sistema Torrens. Sin embargo, en el curso de la medicion el agremensor descubrio que el terreno y estaba registrado a nobmre del Arzobispo Catolico de Manila. Entonces Galzez acudio al registrador de titulos de Bulacan pidiendo la inscripcion de su documento de compraventa en los libros de registro y su anotacion al dorso del certificado de titulo correspondiente. El registrador, sin embargo, sugirio que se sometiese la peticion al Juzgado de Primera Instancia, de conformidad con el articulo 53 de la Ley No. 496. El juzgado denego finalmente la peticion, dictaminado que el caso se ventilase en una accion civil ordinaria. Este es el auto de que apelan para ante Nos los recurrentes.
Las varias cuestiones que las partes discuten extensamente en sus alegatos, pueden reducirse, en gracia , en gracia a la brevedad, a la siguiente proposicion sencilla; ¿Se hizo el P. Aguirre dueño del terreno tan solo porque lo declaro en su propio nombre para los efectos del amillaramiento? ¿Pudo este acto del P. Aguirre tener el efecto de privar al Arzobispo Catolico de Manila de la propiedad del terreno, acreditada por un titulo Torrens? La contestacion a estas preguntas tiene que ser absolutamente negativa. La declaracion de amillaramiento no crea titulo dominical. Bajo la ponencia del Presidente Arellano, esta Corte sento la siguiente doctrina en el asunto de Camo contra Riosa Boyco, 29 Jur. Fil., 467, 468:
. . . La oficina del amillaramiento no es ningun registro de la propiedad, sino simplemente de recaudacion de la contribucion territorial. El que descuida declarar su inmueble sujeto al pago de tal contribucion, dando lugar a que otro lo declare e inscriba a su nombre, se expone a las penalidades senaladas en la ley que regula dicha contribucion, pero nunca a la perdida de su dominio considerandose este trasladado al que hizo la declaracion e usurpador, no es ninguno de los modos de perder el dominio o la posesion conforme a las leyes fundamentales que regulan el dominio de las cosas.
La anterior doctrina se reitero y subrayo en el asunto del Gobierno de las Islas Filipinas contra Adriano y otros, 41 Jur. Fil., 119 con los siguientes pronunciamientos:
"El comprador de un tax title corre todo el riesgo. El Estado no responde de eviccion.
Ley de Filipinas. — La ley vigente en Filipinas sobre materia de contribuciones, cuando se efectuo esta venta, era el Codigo Municipal, Ley No. 82 (articulos 74-83), tal como fue reformada por la Ley No. 1139.
En Filipinas el procedimiento para la venta de terrenos por mora en el pago de la contribuccion era in personam.
La contribucion en las Islas Filipinas no pesaba solamente sobre el terreno. Las autoridades tenian que dirigirse primeramente al dueno y sobre sus bienes muebles hacer efectiva la contribucion. Tan solo se vendia la participacion o titulo particular que tuviera la persona a cuyo favor se habia amillarado el terreno.
En unas actuaciones catastrales, los reclamantes se fundaban absolutamente en una escritura de venta del terreno, efectuada en subasta publica por falta de pago de la contribucion, a fin de obtener el registro de una parcela de terreno. Se declara: Que en Filipinas el titulo denominado tax title no conferia a los reclamantes un titulo nuevo y perfecto, sino solo un titulo derivativo del derecho evidente del moroso, y hasta que los reclamantes presenten ulteriores pruebas para acreditar su derecho sobre el terreno que anteriormente estuvo en posesion del moroso, no pueden adquirir un titulo sobre el mismo.
Se alega y arguye que Bella Bernardino obro de buena fe al comprar el terreno en publica subasta como terreno embargado, creyendo que era realmente del P. Aguirre en cuyo nombre figuraba en los libros de amillaramiento. Esta alegacion tampoco tiene merito. El comprador en publica subasta de un terreno embargado por mora en el pago del impuesto territorial no puede alegar buena fe, sino que esta sujeto a la regla sobre caveat emptor. En el presente caso, por ejemplo, para proteger sus intereses y derechos Bernardino y Galvez debian de haber agotado la inquisitoria de los records para averiguar la verdadera calidad juridica del terreno en cuestion. Si hubieran hecho esto, hubiesen hallado naturalmente que el P. Aguirre no era dueno del terreno, sino que lo era el Arzobispo Catolico de Manila y nada menos que mediante titulo Torrens. En el asunto de Denoga contra El Gobierno Insular, 19 Jur. Fil., 274 se ha declarado lo siguiente:
En caso de impugnacion y tratandose de venta administrativa en publica subasta de bienes embargados por defecto del pago de la contribucion sobre bienes inmuebles, el comprador no puede descansar en la idea de haber verificado la compra en tal forma solemne como es la publica subasta, partiendo del supuesto de que ha debido de observarse estrictamente todo el formal proceso de ley para privar a una persona de su derecho de propiedad, sino que debe cuidar de tomas todas las precauciones debidas o emplear la diligencia necesaria para asegurar su adquisicion. (Caveat emptor.)
No debe olvidarse que, conforme a lo declarado en el asunto del Gobierno de las Islas Filipinas contra Adriano, supra, "en Filipinas el procedimiento para la venta de terrenos por mora en el pago de la contribucion es in personam."
En meritos de lo expuesto, se confirma el auto apelado, con costas a cargo de los apelantes. Asi se ordena.
Moran, Pres., Paras, Feria, Pablo, Perfecto, Bengzon, Tuason y Montemayor., MM., estan conformes.
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