Republic of the Philippines
SUPREME COURT
Manila
EN BANC
G.R. No. L-38554 June 19, 1934
FRANCISCO P. SINGIAN, applicant-appellee,
vs.
MANILA RAILROAD COMPANY, oppositor-appellant.
Jose C. Abreu for appellant.
Marcelino Aquas for appellee.
ABAD SANTOS, J.:
In land registration case No. 903 of the Court of First Instance of Tarlac, the appellee Francisco P. Singian applied for the registration of two parcels of land. The application was accomplied by a plan as required by law. After certain proceedings were had, the court, on February 10, 1928, rendered the following:
DECISION
Descartada, como esta; la reclamacion de Pedro Sibal 2.º, como unico opositor particular, en virtud del convenio aprobado por el Juzgado en el dia de hoy unido al Expediente con el plano que le acompañia, ni el Director de Terrenos, en representacion del Gobierno Insular, ni el Fiscal General en representacion de dicho Director, ni el Fiscal General, se hubieran molestado oponeindose a la solicitud con que esta encabezado este Expediente, de haberse presentado juntamente con la solicitud, copia simple, siquiera, de los documentos que en el acto de la vista fueron exhibidos y admitidos sin discusion.
De las pruebas aportadas en epoyo de la solicitud resulta que los dos lotes del plano Psu-27825, Sheet No. 2, fueron de Nazario Sibal que los adquirio por composicion gratuita con el Estado segun su titulo registrado en el Registro de la Propiedad de Tarlac desde el 13 de enero de 1893; que en 9 de junio del mismo año 1893 y ante la fe de un notario publico, tales lotes fueron, segun escritura debidamente inscrita, vendidos por Nazario Sibal a Cristino Singian padre del acqui solicitante; que al fallacimiento de este en 1899, hubo entre los herederos suyos, que eran ya mayores de edad, una reparticion y adjudicacion extrajudiciales de los bienes relictos; que los dos lotes de la solicitud fueron adjudicados al aqui solicitante; que desde el traspaso de la propiedad de estos dos lotes a favor de Cristino Singian, Este en primer termino, y el aqui solicitante, despues, estu-vieron poseyendo en concepto de duenos dichos lotes, de unamanera quieta, publica y sin interrupcion hasta la fecha, aprovechandose exclusivamente del canon que les habia pagado anualmente sus arrendatarios.
En su virtud y previa declaracion de rebeldia generalse decretan el registro y adjudicacion de los dos lotes, objectode la solicitud, con las mejoras en ellos existentes a favor de Francisco P. Singian, de 50 años, casado con Felisa Dayrit,sujeto, empero, uno de ellos, o sea el lote No. 1 a los terminosdel convenio unido a este Expediente.
Tan luego se presente un plano enmendado y debidamente aprobado por la Oficina de Terrenos, expidase elderecto correspondiente.
Pursuant to this decision, an amended plan, known as Psu-27825-Amd., was filed, which was, by order of the court of October 23, 1930, referred to the chief of the General Land Registration Office for recommendation by the chief surveyor submitted the following report:
El que ssucribe, cumpliendo con llo dispuesto en la ordende ese Ho. Juzgado de fecha 23 de septiembre de 1930,tiene el honor de informar que en el expediente arriba numerado, esta de acuerdo con el convenio entre dicho solicitante, Francisco P. Singian y Pedro Sibal 2.º, por cuanto que yano existe conflicto entre el referido plano enmendado Psu-27825-Amd. y el plano de Pedro Sibal 2.º presentado ensu expediente G. L. R. O. Record No. 30418.
On November 24, 1930, the court issued the following order:
De conformidad con el informe del Agrimensor Jefe dela Oficina General del Registro de Terrenos; por la presentese aprueba el plano enmendado presentado por el solicitants, y se ordena la expedicion del decreta y titulo correspondientes, de acuerdo con dicho plano y con la decision de estejuzgado de fecha 10 de febrero de 1928.
Instead of complying strictly with this order, the chief of the General Land Registration Office issued on July 31, 1931, a decree, styled as decree No. 447619 which contained an alteration of the amended plan approved by the court. Whereupon, on September 23, 1931, the applicant filed a motion praying that the decree so issued be cancelled, and that another decree be issued in accordance with the amended plan approved by the court by its order of November 24, 1930. This motion was referred to the chief of the General Land Registration Office for comment, and on October 15, 1931, that officer rendered a report containing the following recommendation:
Por lo que se deja expusto, en opinion de esta Oficina, procede denegar la mocion del solicitante de decha 23 deseptiembre de 1931, presentada en el expediente No. 903, G. L. R. O. Record No. 30613, por no estar fundada, no solo porque la decision recaida en el expediente No. 1003, G. L.R. O. Record No. 35406, quedo firme antes que la del expediente No. 903, G. L. R. O. Record No. 30613, segun las ordenes de expedicion de los decretos de este Hon. Juzgado obrante en ambos expedientes. Sino porque la enmiendaque se hizo del rumbo de la linea 9-9-a del plano enmendado Psu-27825-Amd., no era tal enmienda sino mas bien unareposicion del rumbo erroneamente consignado en dichoplano enmendado en su estado primitivo, y por el cual rumboerroneo dio margen tambien a una extension superficialerronea. De aceptarse el referido plano enmendado con el rumbo erroneamente consignado, abarcaria en este caso la faja de terreno de forma triangular que arriba se ha dicho que no estaba incluido en la publicacion de dicho Expediente No. 903, G. L. R. O. Record No. 30613, y que el solicitante en dicho expediente nunca habia solicitado.
On February 3, 1932, the court issued the following order:
Habiendose Presentado por el solicitante Francisco P.Singian un escrito fechado el 23 de septiembre de 1931,para que se cancele el Certificado de Titulo exipedido por laOficina General del Registro de Terrenos, sobre el terrenoobjeto de su solicitud, por no estar de acuerdo con la expedicion con la orden de este Juzgado de fecha 24 de noviembre de 1931 ni con la decision dictada del 10 de enero de 1928.
El Jefe de la Oficina General del Registro de Terrenos,en su informe de 15 de octubre de 1931, ha venido a ad-mitir que efectivamente el citado Certificado no concuerdacon las expresadas orden y decision dictadas en este expe-diente. Pueden ser ciertas las razones que se alegan endicho informe; pero habiendo sido aprobado por el Juzgadoel plano Psu-27825-Amd., y de conformidad con elinforme del Agrimensor Jefe de la misma Oficina Generaldel Registro de Terrenos, sin que en el expediente constehaber sido igualmente aprobada por el Juzgado la correccionde la linea 9 al 1.a del lote No 3, hecha, segun se dice, porel Buro de Terrenos, ni se comprende como se hayan podidodjar de ponerse en conocimiente de Juzgado esos mismosmotivos tenidos en cuenta al corregirse el alidido plano;la expedicion del decreto ha debido actuarse absolutamenteal tenor de la misma resolucion acordada, a otra adoptadapor el Juzgado.
Resultando, embargo, que tambien ya se ha expedidoel decreto correspondiente al Expediente No. 1003, G. L. R.O. Record No. 35406, promovido y decidido con posterioridad al presente expedientse, donde parece haber sido incluida la porcion adjudicada al solicitants Francisco P.Singian que este la reclama, y que de Ilevarse a cabo lapeticion del recurrente afectaria necesariamente el Titulo expedido a favor de la parte solicitante en aquel Expedientede Registro, sin haber sido oida.
El Juzgado ordena que se señale a vista la peticiondel recurrente Francisco P. Singian, notificandose previamente, ademas, al solicitante del Expediente de Registro No. 1003, G. L. R. O. Record No. 35406.
On February 24, 1932, the Manila Railroad Company filed the following objection to the applicant's aforesaid motion of September 23, 1931, to wit:
Comparece la Manila Railroad Company para oponersea la mocion presentada en 23 de septiembre de 1931 en el Expediente 903 por el solicitante Francisco P. Singian, y respetuosamente expone:
1. Que en el Expediente 903, el solicitante Francisco P. Singian soicito el registro del lote 1, Psu-27825, y previa publication de la solicitud, se vio el expediente en 10 de febrero de 1928 con la oposicion de Pedro Sibal 2.º que reclamaba una porcion al Suroeste de dicho lote y que esta comprendida en el lote 7 del plano Psu-27363 de dicho Pedro Sibal 2.º.
2. Que habiendo Francisco P. Singian y Pedro Sibal 2.º llegado a una transaction el Hon. Juzgado en 10 de febrero de 1928 dicto en el expediente 903 decretando el registro a nombre de Francisco P. Singian del lote 1, Psu-27825, previa enmienda de este plano en cuanto al lote 1 para segregar de el la porcion objeto de oposicion de Pedro Sibal 2.º consistente en una faja de terreno al SO. del mismo lote 1 y mas particularmente descrita en el convenio celebrado al efecto por las partes.
3. Que para los fines de esta decision se preparo y se presento por el solicitante Singian el plano Psu-27825-Amd., pero este plano, en vez de limitarse a excluir la porcion reclamada por Pedro Sibal 2.º que fue objeto del convenio entre este y el solictante Singian, tal como fue ordenado por el Hon. Juzgado en la decision de 10 febrero de 1928, contiene ademas una enmienda del rumbo del limite divisorio entre este lote 1 y el terreno colindante de la propiedad de la Manila Railroad Company, o sea, a la linea 1-9 del plano original Psu-27825, dando a esta linea un nuevo rumbo, el de S. 30 gds. 15' W. em vez de S. 30 gds.34' W. consignado en el plano original, añadiendo de este modo al terreno originriamente comprendido por el plano Psu-27825, una nueva faja de terreno de forma triangular que no estaba incluida en la publicacion hecha en el Expediente 903, y que en este escrito se llamara en adelante terreno adiciona.
4. Que el referido terreno adicional no erea ni podia ser objeto del convenio entre Francisco P. Singian y Pedro Sibal 2.º puesto que el convenio se referia exclusivamente a una porcion de terreno al Suroeste del lote 1 del plano original Psu-27825 y no a ningun otro terreno que posteriormente al prepararse el plano Psu-27825-Amd. se añadiera al Este del mismo lote 1; y que, por lo tanto, la decision de este Hon. Juzgado de fecha 10 de febrero de 1928 tampoco ordenaba ni podia ordenar el registro a nombre de Francisco P. singian, del referido terreno adicional porque este se introdujo en el expediente 903 solamente al prepararse el plano enmendado y despues ya de dictada la mencionada decision y sobre todo porque el Hon. Juzgado no pudo decretar el registro de un terreno sin previa publicacion.
5. que por otro lado el referido terreno adicional forma parte del lote 3 del plano 51210 de la Manila Railroad Company, el cual esta totalmente dexretado en el Expediente de Registro No. 1003 de este Juzgado, Record No. 35406, en el cual solicitante Francisco P. Singian jamas registro oposicion alguna.
6. Que la aprobacionpor el Hon. Juzgado del plano Psu-27825-Amd., aun con el informe o recomendacion favorable de la Oficina General del Registro de Terrnos, no puede producir jamas el efecto de ajudicar al solicitante Singian, el terreno adicional cuya publicacion no se efectuo previamente, y cualquierea orden de este Hon. Juzgado al efecto de que se expida un nuevo decreto final tomando poor base el plano enmendado (Psu-27825 Amd.) con las descripciones tecnicas que este tenia antes de corregirse poor la oficina General del Resgistro de Terrenos, seria nula y de ningin valor no solo porque no estaria basada en la decision de este Hon. Juzgado de fecha 10 de febrero de 1928 en el que se decreto el registro solament de un terreno cubierto originariamente por el Psu-27825, sino tambien porque tratria de anular un Titulo Torrens debidamente expedido sobre dicha procion o nombre de la Manila Railroad Company.
7. Que la correccion hecha por la Oficina General del Registro de Terrenos en las descripciones del plano Psu-27825-Amd. consiste unicamente en restituir a la linea 1-9 del plano origina su primitivo rumbo de S. 30 gds. 34' W. en vez del S. 30 gds. 15'W. que presenta el referido plano enmendado, lo cual esta perfectamente de acuerdo con la decision de 10 de febrero de 1928 en la cual no se ordenoni podia ordenarse la enmienda del rumbo de la citada linea 1-9 sino solo la de otras lineas al SO. del lote 1.
8. Que aun asumiendo hipoteticamente que la Oficina General del Registro de Terrenos incurriera en error al hacer semejante correccion en el plano enmendado sin expresa orden del Hon. Juzgado, semejante error, si hubo alguno, resultaria inmaterial porque de todas maneras el terreno adicional abarcado por el plano enmendado (que con la correccion se ha tratado de excluir por la Oficina General del Registro de Terrenos) no puede decretarse a nombre de Francisco P. Singian por no habrse publicado debidamente en el expediente de este y por estear ya decretado previamente a nombre de la Manila Railroad Company.
9. Que la referida faja adicional de terreno no es ni siuquiera objeto de solicitud en el Expediente de Registro de Pedro Sibal 2.º y aun cuando lo fuera la misma faja tampoco podria decretarse en el presente Expediente No. 903, sino quizas en el expediente de Pedro Sibal 2.º en la hipotesis de que este ultimo expediente no estuviiese en conflicto con el de la Manila Railroad Company en el cual el terreno adicional en cuestion ya esta debidamente decretado.
10. Que la Manila Railroad Company no tenia motivos para registrar su oposicion a la solicitud de registro presentada en el Expediente de registro No. 903 al tiempo de la vista de este expediente porque el plano que se publico, o sea, el Psu-27825 original se ajusta perfectamente al plano Psu-51210 de la Manila Railroad Company en el citado Expediente 1003 de este Juzgado.
11. Que en el supuesto de que este Hon. Juzgado creyese necesario que se practiquen pruebas sobre alguno o algunosde los hechos alegados en este escrito no obstante los informes del Agrimensor Jefe de la Oficina General del Registro de Terrenos registrados en autos sobre la materia, la compareciente se halla dispuesta y pide que se le de ladebida oportunidad para presentar y someter al Hon. Juz-gado las pruebas necesarias en la fecha que se fije oportunamente el efecto.
Por to do lo expuesto, respetuosamente pide se sirva denegar la mocion de Francisco P. Singian presentada confecha 23 de septiembre de 1931 en el Expediente 903 deeste Hon. Juzgado.
And on July 9, 1932, the court entered the following order:
Dado traslado a la Oficina General del Registro de Te-rrenos del escrito del solicitante de fecha 20 de Agosto de1931, en el que este pedia se ordenara de nuevo la expediciondel decreto correspondiente a los terrenos a el adjudicados, y habiendo informado dicha Oficina que ya sie ha expedidoel decreto solicitado, pero con cierta modificacion o correccion de la linea 9 al 1-a, del lote No. 3, hecha por el Burode Terrenos, a peticion de la misma Oficina; el solicitante hubo de presenter el escrito de 23 de septiembre de 1931, pidiendo la cancelacion de oficio del aludido decreto por noconformarse con el plano Psu-27825 Amd., aprobado por laorden del 24 de noviembre de 1930, y se expida otro deacuerdo con dicho plano.
A esta peticion se opuso la "Manila Railroad Company", solicitante en el expediente No. 1003, G. L. R. O. Record No. 35406.
Consta que el Decreto No. 447619, que la Oficina General del Registro de Terrenos alega haber expedido en este Expediente No. 903, el 31 de julio de 1931, se ha hecho sin ajustarse el plano Psu-27825 Amd., y en contra de lo dispuesto en la orden dictada el 24 de noviembre de 1930, que aprueba dicho plano y mandaba la expedicion del decreto y titulo correspondiente de auerdo con el citado plano; careciendo la expresada Oficina de discrecion en la materia.
Consta asi mismo que el plano Psu-27825 Amd., ya aprobado por el Director de Terrenos desde el 20 de noviembrede 1928, segun el mismo plano "esta de acuerdo con el convenio entre el solicitants, Francisco P. Singian, y Pedro Sibal 2.º ", solicitante en el Expediente No. 895, G. L. R. O.Record No. 30418, como asi expresamente se reconnoce en elinforme de la misma Oficina General del Registro de Terrenos, de 19 de niviembre de 1930; habiendose celebradodicho convenio no solo en este expediente No. 903, G. L. R. O. Record No. 30613, sino tambien en el citado de PedroSibal 2.º; y constituyendo uno de los extremos convenidoso estipulados el punto 1 escrito en tinta negra, mencionadoen dicho convenio, que en el plano Psu-27825 Amd. es elmismo punto 1-a. De tal modo que en virtud de este conve-nio, el punto 1-a hoy discutido, que no existia en el planooriginal del solicitante Francisco P. Singian, y si en el del solicitante Pedro Sibal 2.º, ha venido a ser parte integrante del Expediente No. 903; siendo el plano Psu-27825 Amd. una enmienda de los planos de ambos solicitantes. En el plano del solicitante Pedro Sibal 2.º dicho punto 1 entinta negra figura como el limite divisoria de; terreno de Pedro Sibal 2.º y el de la "Manila Railroad Company", limite divisoria no discutido ni en este expediente ni en el de Pedro sibal 2.º.
Por lo demas, es indiscutible que la decision dictadaen este Expediente No. 903, lo mismo que el convenio aque se refiere, y al cual dicha decision se suieta, y el planoPsu-27825 Amd., tuvieron lugar todos en 1928; mientrasque la decision en el Expediente No. 1003, solo se ha dictadodos años mas tarde, o sea el ano 1930. Aun en cuanto a lasordenes de expedicion de los respectivos decretos, tambienes anterior la dada en el expediente de Francisco P. Singian; porque si es verdad que se habia dictado en el dela "Manila Railroad Company" una orden de expediciondel decreto con fecha 12 de mayo de 1930; pero resulta quela misma Oficina General del Registro de Terrenos, en suinforme de 2 de junio de 1930, ha tenido que Ilamar la atencion del Juzgado al hecho de que no era todavia posible ex-pedir semejante decreto, y que hacerlo la recomendacionde que fuera ordenada la solicitante "Manila Railroad Company" a excluir de su solicitud algunos de los lotes a ellaadjudicados; y que en efecto dicha solicitante, en escrito deoctubre 22, 1930, pidio al Juzgado se diese por retirada susolicitud con respecto de cierto lotes; y entonces fue cuandoel Juzgado, previa solicitud de "Manila Railroad Company", dicto la orden de 8 de deciembre de 1930, mandado expedirel correspondiente decreto en dicho Expediente de Registro No. 1003; al paso que la dada en este Expediente No. 903 lleva la fecha de 24 de noviembre de 1930; no pudiendo tener otra significacion la del 6 de mayo de 1931 que lade un simple recordatorio de la ya dictada en el citado mesde noviembre; ni cabe invocarse aqui alguna razon, nisiquiera parecida a la que se expuso en el No. 1003 por lamisma parte interesada.
Se desestima la oposicion de "Manila Railroad Company".
Se deja sin efecto el Derecto No. 447619 expedido confecha 31 de julio de 1931 por la Oficina General del Registrode Terrenos, segun esta Oficina, quien debera expedir otrode acuerdo con el plano Psu-27825 Amd., aprobado por laorden dada el 24 de noviembre de 1930, la que no ha sido enmendada hasta la fecha.
From this order the Manila Raliroad Company appealed.
In deciding this appeal, it is important to bear in mind, in the first place, that the judgment in a land registration case is a judgment in rem, and, as such, it binds all the world irrespective of whether the persons bound are or are not parties to the litigation. It can not be collaterally attacked except for fraud. (15 R. C. L., 868.) In the second place, the decree of registration must be in conformity with the decision of the court authorizing its issuance. In issuing the decree, the chief of the General Land Registration Office can not depart from the decision. His duty is ministerial. (Section 40, Act No. 496; Delos Reyes vs. De Villa, 48 Phil., 227; Francisco's Land Registration, 425.)
In the case at bar, no appeal was taken from the decision of February 10, 1928, and it therefore became final. That decision requires the issuance of a decree in accordance with an amended plan duly approved by the Director of Lands, which is the plan Psu-27825-Amd. The subsequent proceedings in land registration case No. 1003, in which the Manila Railroad Company was the applicant, could not change the effect of that decision.
In Pamintuan vs. San Agustin (43 Phil., 558), this court held that a Court of First Instance has no Jurisdiction to decree again the registration of land already decreed in an earlier land registration case and a second decree for the same land is null and void.
The order appealed from is affirmed with costs against theappellant. So ordered.
Hull, Imperial, Butte and Diaz., JJ., concur.
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